Finance

任意売却のススメ

住宅ローン滞納による代位弁済

マンションや一戸建ての住宅を購入する場合は、一部を頭金で支払い、残額は一般的には住宅ローンを組みます。住宅ローンを組むには、銀行や住宅金融支援機構などの借入先金融機関から一定の審査を受けますが、審査が通れば、住宅の購入と引き換えに住宅ローンの返済がスタートします。しかし、住宅ローンの月々の返済を滞納すると、速やかに支払うように催促状が届きます。1ヶ月だけなら、引き落とし口座で予期せぬ残高不足によるものと許容されるとしても、2ヶ月あるいは3ヶ月も滞納すると、「代位弁済手続き開始の予告」という知らせが届きます。これは、「速やかに滞納分の支払いがなされなければ、融資した残額と金利を一括で支払いを命じます」という警告です。この警告にも応じずに滞納が続けば、まず、住宅ローンを組んだ際に契約した信用保証会社が購入者に代わって一括返済をし、「代位弁済通知書」が届きます。つまり、借入先が銀行から保証会社へ移ります。

自己破産よりは任意売却の選択を

滞納がおよそ6ヶ月以上続けば、購入者に返済能力がないと見なされ、競売開始決定通知書が届きます。この通知が届いたら、6ヶ月後には住宅が競売にかけられ、一般的には、通常の売却価格の5割から7割で落札されます。そして、住宅ローンの残高から落札価格を差し引いた金額や手数料や金利などが購入者の新たな借金になります。同時に、住宅から強制退去となります。おそらく、この段階で日々の生活さえ立ち行かなくなっていると予想され、その上で新しい借金を背負うため、自己破産の可能性が高くなります。このような状況に陥らないためにも、住宅ローンの返済が困難だと思った段階で住宅を任意売却する手段を選択すべきです。任意売却であれば、資産価値に近い価格で売却できる可能性があります。但し、任意売却は購入者だけの判断ではできません。その時点での債権者である金融機関や保証会社の同意が必要です。